تأثیر نتیجه انتخابات آمریکا بر مسکن؛ هيچ تغيير زودهنگامی در راه نيست…
یکی از سیاسی‌ترین رویدادهای دنیا طی یک ماه گذشته به وقوع پیوست. انتخابات ریاست جمهوری آمریکا به‌واسطه دخالت و تأثیرگذاری که این کشور در اقتصاد دنیا دارد، در تمام کنش و واکنش‌های اقتصادی و اجتماعی مؤثر است.
همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد طی روزهای گذشته، به‌خصوص در روزهای برگزاری انتخابات و رقابت بین ترامپ و بایدن، اغلب بازارها به حالت انتظار فرورفتند. این انتظار که پیش‌ازاین هم طی برگزاری رویدادهای مشابه در کشورمان رخ‌داده است، با احتمالات کاهش یا افزایش نرخ‌ها در تمام بازارها همراه است.
ارز، سکه، طلا و بورس بازارهایی هستند که به‌تناسب حجم، اثرگذاری و تعداد فعالین، از سیگنال‌های خارجی تأثیر زیادی می‌پذیرند. البته در این مورد خاص، بازار خودرو و یا در اصل، صنعت نیز اثرپذیری بالایی نسبت به تحولات بین‌المللی و سیاسی داشت؛ اما این اثرگذاری در حوزه مسکن بسیار کمتر و شاید ناچیز است.
مهمترین دلیل این موضوع هم ثبات بازار مسکن در حوزه اجتماعی و نیاز همیشگی و غیرقابل جایگزین بودن آن است.
مسکن به‌عنوان یکی از نیازهای اصلی جوامع شمرده می‌شود. ساختار جوامع بر مبنای امنیت سکونت خانوارها توسعه پیدا می‌کند. این امنیت همواره موردتوجه خانوارهای ایرانی بوده و از سالیان دور، زمین و ساختمان به‌عنوان امن‌ترین مدل سرمایه‌گذاری در ذهن ایرانی‌ها جا خوش کرده است.
انتخابات آمریکا یا نرخ ارز؟ مسئله این است…
اگر ارز را از انتخابات آمریکا تأثیرپذیر بدانیم شاید این فرضیه مطرح شود که ارز به‌عنوان عامل قیمتی، می‌تواند در بازار مسکن نقش‌آفرینی کند؛ اما باید گفت هنوز بسیار زود است که راجع به افت هیجانی نرخ ارز و تثبیت آن در کانال ریالی مشخصی اظهارنظر کنیم. فعلاً بازار هیجانی است و پیش‌بینی آینده فقط بر پایه حدس و گمان خواهد بود.
دراین‌باره اگر بخواهیم قدری بدبینانه نسبت به بازار ارز و کاهش قیمت نزدیک به ۶ هزارتومانی دلار نگاه کنیم، هنوز راهکارهایی وجود دارد که کاندید شکست‌خورده می‌تواند پیش بگیرد تا بازهم روی رشد نرخ دلار شوک وارد کند. پس قطعاً باید کمی صبور باشیم تا ببینیم طرح شکایت توسط ترامپ و تأییدیه‌های قانونی انتخابات این کشور به کجا می‌رسد. فراموش نکنیم که تا اول بهمن‌ماه، ترامپ همچنان رئیس‌جمهور آمریکاست و اگر پرونده این انتخابات در کش‌وقوس پذیرش یا عدم پذیرش ترامپ بازبماند، رئیس کنگره که از حزب جمهوری‌خواه است، رئیس‌جمهور موقت خواهد بود و شروع ریاست جمهوری بایدن به تعویق خواهد افتاد.
از سوی دیگر بازار مسکن ایران، علی‌رغم این‌که صنعت ساختمان کمتر از سایر صنایع از تحریم‌ها متأثر بوده، اما در برخی حوزه‌ها مثل تأسیسات کاملاً خودکفا نیست. مشخص نیست تحریم‌ها با چه کم و کیفی و تا کی ادامه خواهد داشت. این موضوع نیز به استراتژی‌های احتمالی کاندیدای منتخب آمریکا و رویکردهای اقتصادی او نسبت به ایران و سایر کشورها بازمی‌گردد. البته نگاه منفی واقع‌بینانه به این موضوع حاکی از بسته بودن دست بایدن برای دو سال اول ریاست‌جمهوری‌اش است. چراکه مجلس سنای آمریکا کماکان در اختیار جمهوری‌خواه‌هاست. ضمن این‌که بایدن و ترامپ هر دو خود را متعهد به اسرائیل می‌دانند و شاید نباید به تغییر خیلی شگرفی در سیاست‌های آمریکا برای رفع تحریم‌های ایران خوش‌بین بود. در نگاهی بدبینانه‌تر نیز باید این واقعیت را در نظر داشت که ترامپ تا اول بهمن، علی‌رغم عدم حصول نتیجه و شکست تحریم‌ها در سال‌های تصدی ریاست‌جمهوری‌اش، امکان افزایش تحریم‌ها و تحرکات بیشتر در منطقه را خواهد داشت.
یکی دیگر از موضوعاتی که باید در پیش‌بینی رفتار بازار مسکن در نظر داشت این است که بازار ملک در مواجهه با تغییرات شاخص‌های ارزی چالاک نیست و با فرض نوسان منفی در قیمت دلار، نباید به‌سرعت انتظار تغییر قیمت و اثرگذاری سریع زمانی در بازار مسکن را داشت. همان‌طور که هنگام افزایش ارزش دلار، آخرین تأثیر بر قیمت املاک بارگذاری می‌شد، در سریع‌ترین حالت ممکن این تأثیرپذیری به چند ماه زمان نیاز دارد.
تاریخچه و شیب قیمت ثابت در مسکن
از سوی دیگر باید به این موضوع هم توجه کرد که کاهش قیمت ملک و مسکن چندان مسبوق به سابقه نیست. شدیدترین افت ناگهانی ارز به بیش از ۳۰ سال پیش و زمان پذیرش قطعنامه ۵۹۸ بازمی‌گردد که در آن زمان هم تغییرات هیجانی متناسب با اتفاقات ارزی را در بازار مسکن شاهد نبودیم. این موضوع دقیقاً به علت همان عدم چالاکی بازار مسکن در رشد و ریزش قیمت‌هاست.
قیمت امروز مسکن هم مرتبط با شاخص‌های ارزی چند ماه قبل و دقیقاً به اثرپذیری از دلار ۲۲ تا ۲۴ هزارتومانی برمی‌گردد.
در این شرایط بیشتر می‌توان تثبیت قیمت ملک را در تعرفه‌های امروز پیش‌بینی کرد و حتی با بالا رفتن دوباره نرخ ارز تا کمتر از ۲۰ درصد قیمت فعلی هم احتمال افزایش قیمت مسکن کمی بعید به نظر می‌رسد. دلیل این امر دور شدن مصرف‌کنندگان واقعی از بازار خریدوفروش در میان‌مدت و تسخیر بازار توسط سرمایه‌گذاران خواهد بود. هرچند تداوم چنین وضعیتی در بلندمدت، می‌تواند تورم و رکود دوباره‌ای در بازار ملک ایجاد کند.
تورم، رکود یا رکود تورمی
یکی دیگر از موضوعاتی که باید در خصوص تأثیر انتخابات آمریکا در حوزه مسکن به آن پرداخت، نرخ تورم ناشی از نوسانات ارز و آثار آن در سطح اجاره و رهن است. اجاره مسکن طی سال جاری نسبت به بازار خریدوفروش، حدود یک و نیم برابر تورم داشته است؛ یعنی یک‌سوم افزایش اجاره‌بها حباب بوده که البته نخستین بار است که در این بازار حباب قیمت‌ها را تجربه می‌کنیم؛ بنابراین در صورت تداوم و تثبیت سیر نزولی قیمت دلار می‌توان امیدوار بود که این حباب کوچک‌تر شده و تا ۳۰ درصد از اجاره اضافه‌شده نسبت به ابتدای سال جاری، کاسته شده و مستاجرین ارقام منطقی‌تر و متناسب‌تری باقیمت املاک را شاهد باشند.
و اما مردم…
بهترین سیاستی که افراد با شرایط روز و هجمه شایعات و تحلیل و تفسیرهای غیر کارشناسی می‌توانند اتخاذ نمایند، حفظ جریان مبادلات عادی خود در بازار مسکن و ملک به‌دوراز هیاهوی انتخاباتی است. هیچ تغییر زود هنگامی درراه نیست!
*دکتر خشایار باقر پور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران
سرمقاله روز چهارشنبه ۲۱ آبان ۹۹
