مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران: بانک‌ها کنار کشیده‌اند، ساختمان‌ها زود زمین‌گیر می‌شوند
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، از بی‌میلی بانک‌ها به حمایت بلندمدت از پروژه‌ها و عمر ۲۵ ساله ساختمان‌های کشور انتقاد کرد و هشدار داد که رکود ساخت‌وساز و بروکراسی، بحران عمرانی ایران را تشدید کرده است.
به گزارش روابط عمومی اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران در گفت‌وگوی خبرنگار تعاون نیوز با خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، ابعاد بحران پروژه‌های عمرانی بررسی شد. از فرار سرمایه‌ها و بوروکراسی زمان‌بر تا کیفیت پایین ساخت و ضعف نظام بانکی در حمایت از طرح‌های بلندمدت.
با توجه به رکود اخیر در بازار مسکن و کاهش حجم معاملات، نقش بخش خصوصی و بخش تعاون در پروژه‌های عمرانی کشور – چه در حوزه مسکن و چه در بخش‌های عمومی مانند راه‌سازی و زیرساخت – را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
پروژه‌های عمرانی، مفهومی عام دارند. اگر منظور شما پروژه‌های ساخت مسکن باشد، بله، بخش خصوصی از گذشته در این حوزه فعال بوده است. اما اخیراً به دلیل کاهش شدید نقدشوندگی مسکن، ناشی از رکود بی‌سابقه و افت حجم معاملات، سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج شده و ساخت‌وساز به شدت کاهش یافته است.
در بخش غیرمسکونی نیز بخش خصوصی فعالیت محدودی داشته؛ مانند مجتمع‌های تجاری، اداری، ورزشگاه‌ها یا مجموعه‌های فرهنگی. بخش تعاون نیز سرمایه‌گذاری‌هایی از این دست داشته است. اما اگر منظور پروژه‌های عمرانی عام‌تری مثل راه‌سازی، سدسازی و زیرساخت‌های بزرگ باشد، به دلیل نگاه سودمحور بخش خصوصی، این بخش معمولاً فقط به عنوان پیمانکار وارد می‌شود و منابع مالی چنین پروژه‌ها را دولت تأمین می‌کند. بخش تعاون نیز در این‌گونه پروژه‌ها کمتر حضور دارد.
با توجه به اینکه بانک‌ها معمولاً تمایل به پرداخت تسهیلات کوتاه‌مدت دارند و پروژه‌های عمرانی نیازمند سرمایه‌های کلان و بلندمدت هستند، نقش نظام بانکی در تأمین مالی این پروژه‌ها تا چه اندازه مؤثر است؟
بانک‌ها اصولاً تمایل به اعطای تسهیلات بلندمدت ندارند، زیرا نرخ سود تسهیلات همیشه کمتر از نرخ تورم بوده است. آن‌ها ترجیح می‌دهند تسهیلات کوتاه‌مدت پرداخت کنند تا بتوانند دارایی‌های خود را زودتر به جریان بیندازند.
پروژه‌های عمرانی به دلیل حجم بالای سرمایه‌گذاری، معمولاً مورد استقبال بانک‌ها قرار نمی‌گیرند. حتی در حوزه ساخت مسکن – که باید روتین‌ترین تسهیلات عمرانی باشد – سهم تأمین مالی بانک‌ها بسیار کوچک است. تسهیلات خرید مسکن نیز پس از کسر هزینه‌های جانبی (خرید اوراق، کارمزدها، …) معمولاً کفاف خرید متراژ زیادی را – حتی در تهران – نمی‌دهد.
بانک‌ها به‌دلیل ترس از کاهش ارزش پول، تسهیلات بلندمدت نمی‌دهند و پروژه‌های عمرانی بدون حمایت مالی کافی پیش نمی‌روند
نظر شما درباره عمر مفید ساختمان‌ها در ایران چیست؟
همیشه نسبت به عمر پایین ساختمان‌های کشور انتقاد داشته‌ایم. در ایران، یک ساختمان مسکونی بعد از ۲۵ سال «کلنگی» محسوب می‌شود و بعد از ۳۵ سال، بهره‌برداری از آن با مشکلات جدی روبه‌روست. اما در شهرهایی مانند لندن، ساختمان ۱۰۰ ساله همچنان کاربری بهینه دارد.
علت این تفاوت، استفاده از مصالح مرغوب، رعایت اصول فنی و صرف هزینه صحیح در زمان ساخت است. در ایران، به دلیل کاهش کیفیت برای کم‌کردن هزینه‌ها، ساختمان‌ها در برابر بلایای طبیعی و گذر زمان آسیب‌پذیرند. این وضعیت در آیین‌نامه‌ها و ضوابط باید اصلاح شود.
نقش سرمایه‌گذاری خارجی در پروژه‌های عمرانی ایران چیست؟
سرمایه‌گذاری خارجی در پروژه‌های عمرانی ایران طی ۲۰ سال اخیر، به‌دلیل تحریم‌ها، بسیار ناچیز بوده است. همین امر موجب شده در حوزه مسکن و زیرساخت، چالش‌های زیادی داشته باشیم.
اتحادیه ما پیشنهادات زیادی از کشورهای مختلف دریافت کرده، از جمله افغانستان برای توسعه شبکه راه‌ها و حوزه معادن، و همچنین کشورهای حوزه خلیج فارس. اما برخی پیشنهادها به دلیل مسائل امنیتی یا جلوگیری از خروج ارز رد شده‌اند، چراکه اقتصاد تعاونی متکی به سرمایه‌های مردمی است و نمی‌توان ریسک بالا کرد.
مهم‌ترین مشکلات پروژه‌های عمرانی چیست و کنترل هزینه‌ها چگونه ممکن است؟
اقتصاد بخش عمران جدا از اقتصاد کلان کشور نیست. متغیرهای لحظه‌ای، شوک‌های سیاسی، اجتماعی، انرژی و حتی فصلی بر هزینه‌ها تأثیر دارند. مثلا کمبود برق در تابستان قیمت سیمان و فولاد را بالا میبرد.
تا زمانی که دولت برنامه عملیاتی برای ثبات اقتصادی نداشته باشد، پروژه‌ها در همه بخش‌ها با تهدید جدی مواجه‌اند. علاوه بر کنترل هزینه‌ها، رعایت استانداردهای ایمنی برای کاهش آسیب‌های جانی و استفاده از بیمه کامل نیز ضروری است.
عوامل اصلی طولانی شدن پروژه‌های عمرانی چیست؟
دو عامل اصلی عبارتند از عدم تحقق پیش‌بینی‌های مالی و کمبود منابع و بروکراسی اداری، به‌ویژه در اخذ پروانه ساخت از شهرداری‌ها.
کاهش زمان صدور پروانه‌ها به یک‌سوم زمان فعلی، می‌تواند تا ۵۰ درصد هزینه تمام‌شده پروژه را کاهش دهد. تأخیرها در شرایط تورمی، مستقیماً هزینه‌های مصرف‌کننده را افزایش می‌دهد.
آیا در پروژه‌ها به ملاحظات اجرایی توجه نمی‌شود؟
اتفاقاً کارفرمایان و متولیان پروژه‌ها بسیار آگاهند، اما عدم ثبات شدید در اقتصاد و سایر حوزه‌ها پیش‌بینی‌ها را بی‌اثر می‌کند. مشکلات ناگهانی در حوزه نیروی انسانی، نهاده‌ها و منابع مالی، ریشه در همین بی‌ثباتی دارند.
سهم اتباع خارجی از هزینه ساخت‌وساز تنها سه درصد است و حذف آن‌ها تأثیر ناچیزی بر قیمت نهایی مسکن خواهد داشت
سهم نیروی کار اتباع خارجی در هزینه ساخت چیست؟
حدود ۳۰ درصد هزینه ساخت‌وساز (به غیر از قیمت زمین) به نیروی انسانی اختصاص دارد. از این میزان، حدود ۳۰ درصد کارگران اتباع هستند که اغلب کارگران ساده با دستمزد کمترند.
سهم کل اتباع در هزینه تمام‌شده مسکن حدود ۳ درصد است، و حتی اگر دستمزدشان ۵۰ درصد افزایش یابد، اثر نهایی بر قیمت مسکن تنها حدود ۱.۵ درصد خواهد بود. با توجه به رکود فعلی ساخت‌وساز، جایگزینی آن‌ها با نیروی داخلی، نگرانی جدی ایجاد نمی‌کند.
تأثیر تحریم‌ها بر صنعت ساختمان کشور چه بوده است؟
صنعت ساختمان – به‌جز حوزه ماشین‌آلات – کاملاً خودکفاست و تحریم‌ها اثر مستقیمی بر آن ندارند. آنچه مشکل ایجاد می‌کند، خودتحریمی داخلی، ناترازی انرژی و ضعف نظارت بر کیفیت تولیدات است.
