دلایل واقعی گران شدن و چشم انداز منطقی آینده بازار مسکن

بازار مسکن این روزها تنها بازاری است که کسی به خود جرئت تحلیل و پیش بینی درباره آن را نمی­‌دهد. این بازار نیز مانند سایر بازارهای دیگر ارز و طلا، خودرو و بورس در دوره سخت التهاب و ابهام قرار دارد. اما بنا بر گزارشات مرکز آمار و بانک مرکزی، روند افزایش قیمت در این بازار همچون سالهای دیگر با شیب مشخص ادامه دارد.

به گزارش پایگاه اطلاع‌رسانی اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، برای این که به‌ خوبی بتوانیم چشم ‌انداز بازار مسکن در آینده را ترسیم کنیم، ابتدا باید جایگاه حال حاضر را به ‌درستی و با واقع ‌نگری بشناسیم. برای این مهم به گفت و گو با دکتر خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران نشسته­‌ایم تا به عنوان یکی از فعالان و کارشناسان این بازار ضمن آسیب‌شناسی عوامل گرانی مسکن،  راهکارهایی برای کنترل قیمت و همچنین حل معضل اقشار مختلف کشور پیدا کنیم.

مشروح گفت و گوی ما با این کارشناس بازار مسکن را در ادامه بخوانید:

آقای دکتر در ابتدا از عوامل اصلی گرانی ملک نام ببرید و توضیح دهید با وجود این رکود چگونه قیمت­ها افزایش پیدا می­کند؟

هر کالایی برای گران یا ارزان شدن به شاخص­های مختلف اقتصادی نیاز دارد. گرانی یا ارزانی معلول یک اتفاق یا یک شاخص تنها نیست. بلکه مجموعه­ای از ناتوانی­ها و ناکارآمدی­ها است که سبب رشد قیمت در بازار مسکن می­شود. اما تمام این عوامل به صورت زنجیره­ای و به هم پیوسته، در اقتصاد کشور نقش آفرینی می­کنند و نه تنها مسکن، که تمام کالاها و خدمات را دچار تشنج قیمتی می­کنند. با این حال موضوعی که می‌توان به‌ صراحت عنوان کرد این است که مدت کوتاهیست که روند تند صعودی قیمت­ها متوقف و بازار مسکن به یک دوره رکود تورمی نسبتاً شدید اما با شیب افزایش قیمت ملایم واردشده است. این‌که چنین رکودی با شوک‌های اقتصادی که به تولیدکننده‌ها و مصرف‌کنندگان وارد می‌شود تا چه زمانی ادامه خواهد داشت مشخص نیست.

پس رکود عامل گرانی است؟ این رکود از چه زمانی اغاز شده است؟

هر رکودی عامل گرانی نیست. اما زمانی که رکود تورمی در بازار رخ بدهد ما می­توانیم به افزایش قیمت لجام گسیخته فکر کنیم. به شکل ساده می­ توان گفت افزایش تقاضا، تورم قیمتی و کاهش قدرت خرید، همه با هم بر بازار مسکن تأثیر گذاشته و این رکود تورمی را رقم زده ­اند. بازار ساخت‌ و ساز کشور از سال ۹۳ تاکنون در رکود قرار دارد و گسترش دامنه رکود ساختمانی در کلان‌شهرها بیش از سایر شهرهای کشور شده است. مثلاً در بهار امسال در مجموع پروانه ساخت فقط برای ۱۰۲ هزار واحد مسکونی صادر شد. با کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی وضعیت ساخت ‌و ساز در سال ۹۹ مشابه ۶ سال گذشته (از سال ۹۳ تا ۹۹) شد که به دلیل ساخت ‌و ساز کشوری، تعداد متوسط و شاید کمتر از سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، این بازار در شرایط رکودی قرارگرفته است.

نوسانات نرخ ارز چقدر در این تورم نقش داشته و آیا می­توان ارز را هم مقصر گرانی مسکن دانست؟ اگر اینطور باشد کاهش نرخ ارز چرا اثری در ارزان شدن ملک ندارد؟

باید توجه داشت که به دلیل تورم، قیمت ساخت بسیار افزایش‌ یافته و ممکن است حتی با ثبات قیمت دلار در قیمت‌های فعلی که کمی هم روند آرام و بی سر و صدای افزایشی به خود گرفتند، باز هم قیمت مسکن روند افزایشی خود را ادامه دهد. چرا که هم هزینه تولید افزایش‌ یافته و هم تأثیرات قیمت ارز به‌ صورت تدریجی بر بازار مسکن آثار خود را بر جای می‌گذارد. بنابراین حتی اگر قیمت ارز ثابت بماند، باز بازار مسکن احتمال رشد دارد. قطعاً دلیل این رشد نیز اثرات رشد نرخ دلار بر مصالح و سایر نهاده­های تولید ساختمان است.

قطعاً کنترل نوسانات قیمت ارز در ماه‌های اخیر، یکی از اصلی‌ترین دلایل بروز ثبات نسبی یا به عبارت بهتر کاهش شیب افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن بود. اما کاهش شدید تعداد معاملات نیز در این به اصطلاح ثبات قیمتی بی‌ تأثیر نبوده است.

مهمترین نهاده برای تولید مسکن زمین است. آیا کنترل قیمت زمین می­تواند روی قیمت مسکن اثر چشم­گیری داشته باشد؟

قطعاً همینطور است. سازنده‌ها و انبوه‌سازان مسکن در کلان‌شهرهای کشور معتقدند تأمین هزینه زمین از یک سو و کمبود زمین مناسب و مرغوب برای ساخت از سوی دیگر، دو مشکل اصلی ایشان برای تولید مسکن هستند. انتظارات تورمی مالکان زمین و املاک کلنگی هم از دیگر عواملی است که موجب شده تا سازندگان از محل تأمین زمین با مشکل مواجه شوند. چرا که برخی مالکان و فروشنده‌های زمین به دلیل انتظارات تورمی و توقع افزایش قیمت در آینده، از عرضه زمین‌های قابل ساخت به بازار ساخت‌ و ساز در شکل مشارکت یا فروش خودداری کنند یا قیمت‌های غیر واقعی به سازندگان اعلام کنند. از طرف دیگر کاهش حاشیه سود سازندگان به دلیل گران شدن زمین، تیراژ ساخت و ساز را روز به روز کاهش داده و انگیزه سازندگان را از بین برده است. به عنوان یک فعال اقتصادی در صنعت ساختمان اعلام می­کنم که سود ساخت و ساز به پایین­ترین میزان خود ظرف 5 سال گذشته رسیده و تبعات بلند مدت این موضوع در بازار و قیمت مسکن بسیار معضل آفرین خواهد بود.

پس بیشترین معضل را در بخش تولید داریم؟ یعنی معضلاتی که دامنگیر بخش تولید شده است از مهمترین عوامل گرانی مسکن هستند؟

بله. می‌توان این­گونه نتیجه گیری کرد، اما در بخش تقاضا نیز اوضاع خیلی خوب نیست. کاهش قدرت خرید مصرف‌کننده و سرمایه­گذاران که آن هم از نتایج تورم و کاهش ارزش پول ملی در برابر ارز است، روی تقاضا تأثیر گذاشته است. کاهش ارزش ریال در برابر دلار و همچنین تورم قیمتی در تمام کالاهای سبد خانوار، هم­زمان با عدم‌ تغییر در سطح درآمد خانوارها از یک‌سو خرید خانه را از اولویت‌های نخست خارج کرده و از سوی دیگر حتی با وجود اراده برای خرید مسکن، توان مالی لازم از خانواده ایرانی سلب شده است. به طوری که بر اساس آخرین پژوهش­ها، متوسط دوره انتظار برای خانه­دار شدن از 100 سال هم تجاوز کرده و مقایسه این عدد با متوسط زیر 10 سال در استانداردهای اقتصاد جهانی کاملاً تأمل برانگیز می­باشد.

خارج از این معادله، یعنی بخش تولیدکننده و بخش مصرف‌کننده، مقصر دیگری در گرانی مسکن نقش داشته است؟

قطعاً پای ضلع سومی هم در میان است. در ابتدای مصاحبه هم گفتم که عوامل بسیاری به صورت زنجیره­ای و به هم پیوسته در این گرانی نقش دارند. مصوبه اخیر شورای شهر تهران در خصوص افزایش نرخ عوارض صدور پروانه ساختمانی، یکی از دیگر عواملی است که با در نظر گرفتن آثار کوتاه‌مدت و بلندمدت آن، نمی‌توان چشم‌انداز خوبی را برای بازار مسکن متصور بود. این مصوبه قطعاً با بار روانی که بر بازار مسکن تحمیل کرده است از همین امسال حفظ روند رو به رشد قیمت‌ها را رقم‌زده است. در بهترین حالت می‌توان گفت این مصوبه اگر روی قیمت هم اثراتی نامحسوس داشته باشد، در کنار کاهش تعداد معاملات، به‌ صورت قطعی اثرگذاری داشته و خواهد داشت. بنابراین اگر می‌توانستیم به کاهش رشد و حتی در بهترین حالت، ثبات قیمت مسکن با ریزش قیمت دلار امیدوار باشیم، اکنون باید بگوییم با این مصوبه در میان‌مدت قطعاً باید شاهد افزایش شیب تند قیمت‌ها باشیم.

این مصوبه در میان‌مدت بدون شک به ‌عنوان یکی از هزینه‌های اصلی داخلی در تولید مسکن، با سایر عوامل هم افزایش داشته و با توجه به اینکه قدرت خرید، هم‌زمان با این هم‌افزایی رشد نخواهد کرد، منجر به تعمیق رکود بازار مسکن از یک طرف و کاهش سود سازندگان از طرف دیگر خواهد شد. گران شدن عوارض به معنی کمتر شدن حاشیه سود سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان است که این کاهش به ‌صورت عامل بازدارنده‌ای عمل کرده و باعث خواهد شد تا سرمایه‌گذاری در بخش تولید ساختمان کاهش پیدا کند. چرا که بازگشت سرمایه در این بازار حداقل سه تا چهارساله است و در بلندمدت، قیمت تولید روز به ‌روز بالاتر خواهد رفت، اما قیمت عرضه به واسطه کاهش قدرت خرید، رشد کمتری خواهد داشت.

درنهایت این موضوع منجر به خروج سازندگان و سرمایه­ها از حوزه ساخت مسکن، کاهش بیش از پیش تولید و تلنبار شدن بیش ‌از پیش تقاضاهای بدون پاسخ خواهد شد و اوضاع در بلند مدت به ‌مراتب بدتر از سالی که پشت سر گذاشتیم خواهد شد.

کاهش شدید عرضه در این بازار و درنتیجه رشد شدید قیمت‌ها به دلیل عدم توازن در عرضه و تقاضا، نتیجه تمام عواملی است که شمرده شد و چشم‌انداز بازار مسکن را به صورتی غیر قابل‌ انکار با ابهام و البته احتمال وخیم شدن اوضاع نشان خواهد داد.

با این پیش بینی که به نظر واقع­گرایانه هم به نظر می­رسد، به نظر شما مسئولین و متولیان امر چه استراتژی باید برای آینده اتخاذ نمایند؟

با توجه به رویکرد مجلس محترم شورای اسلامی در تحقق طرح جهش تولید مسکن، باید اصلی­ترین بازیگر این طرح که همان سازندگان هستند را حفظ کنیم و به جای تصمیماتی که نهایتاً منتهی به خروج خود خواسته ایشان از گردونه ساخت و ساز می­شود، انگیزه و سود معقول و منطقی سرمایه­های موجود در این صنعت را ارتقاء ببخشیم.