چند نوع سند ملکی داریم؟ / بخش دوم

سند ملکی انواع مختلفی دارد، که اگر با موارد حقوقی آن آشنا نباشید، ممکن است در نقل و انتقال و یا معاملات با مشکلاتی مواجه شوید. در این گزارش به تعدادی از انواع سند اشاره کرده ایم.

به گزارش ایتوت نیوز، امروزه بسیاری از دعواها و اختلافاتی که در دور و اطراف خود می‌شنویم، مربوط به شکایاتی است که مربوط به سند ملک و خانه است. در خرید و فروش ملک، یکی از موضوعاتی که اهمیت بسیاری دارد، آشنایی کامل با انواع سند و سازوکار سند است. وقتی وارد معامله‌ای می‌شوید، درمورد نوع سند و اعتبار آن تحقیق کنید و و بعد از آگاهی و اطلاعات کامل، پای سند را امضا کنید.

یکی از انواع سندهایی که بسیار مهم است، سند ملکی است که انواع مختلفی دارد. در این مقاله سعی داریم به توضیح بخش دوم انواع سند ملکی، ویژگی‌های آن و تفاوت آن‌ها با هم بپردازیم.

سند ورثه‌ای

زمانی که مالک ملکی فوت می‌کند، طبق قانون، ملک به وراث وی انتقال می‌یابد. در این مواقع به این ملک، ملک ورثه‌ای می‌گویند. سند ملکی که مالکش فوت کرده و هنوز ورثه برای خود سند جدید نگرفته‌اند، سند ورثه‌ای نام دارد. وراث می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم‌الارث خود، درخواست صدور سند مالکیت کنند.

در زمان خرید ملک ورثه‌ای به نکات زیر توجه کنید:

احراز مالکیت. یعنی سند مالکیت به نام فردی باشد که فوت کرده است.

تمامی وراث باید مبایعه‌نامه را امضا کرده باشند.

اموال صغیر در دست ورثه‌ی صغیر است. چنانچه بین وراث فرد صغیر( کمتر از پانزده سال) باشد، طبق قانون، تصرف در اموال او ممنوع است و حق معامله‌ی آنان با قیم می‌باشد.

وصیت‌نامه. وصیت‌نامه می‌تواند به شکل عادی یا به شکل رسمی باشد. همه‌ی افراد می‌توانند تا یک سوم اموالشان را وصیت کنند. توصیه می‌شود در زمان خرید و فروش ملک ورثه‌ای، احتمال وجود آن را به طور کامل بررسی نمایید.

سند تفکیکی

این نوع سند ملک، بر خلاف سند شش‌دانگ، سندی است که برای املاکی با چند قسمت که هر قسمت در اختیار یک مالک است، در نظر گرفته می‌شود. قسمت‌های تقسیم شده این ملک هرکدام دارای یک سند می‌باشند، سندهایی که از هم تفکیک شده و اطلاعات صاحبان و مالکان هر قسمت را در بر می‌گیرند.

هرکدام از سندهای مذکور از نظر حقوقی کاملا مطمئن بوده و قابل استناد هستند و تنها در موارد مشارکتی و برای املاکی که مشترک خریداری می‌شوند، استفاده می‌شوند.

سند مفروز

اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار می‌رود که از نظر مقررات ثبتی، قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکا از سهم سایر شرکا در ملک معین مطرح باشد. یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را جدا کنند تا به طور مستقل از ملک خود بهره برداری کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود.

گفتیم که منظور از مشاع، ملکی است که میان چند نفر مشترک باشد. منظور از مفروز ملکی است که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شود.

سند وکالتی

سندی است که به نام شخص یا اشخاصی دیگر، به عنوان وکیل فروشنده اصلی تنظیم می‌شود. گاهی شخصی به دلیلی که خود توانایی فروش ندارد، به یک یا چند نفر وکالت می‌دهد. برای اینکه سند وکالتی از اعتبار لازم برخوردار باشد، باید به صورت رسمی و محضری ثبت شود.

املاکی هستند که با سند وکالتی خرید و فروش می‌شوند. این نوع معاملات به دلایلی چون عجله فروشنده، گم شدن سند رسمی ملک، فرار مالیاتی، آماده نبودن سندهای واحدهای تفکیک شده یک آپارتمان نوساز و …انجام می‌شود. معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش، سند قطعی به خریدار منتقل می‌شود قیمت کمتری دارند. اما حواستان باشد که خطرات زیادی دارد و کلاهبرداری در این نوع سند زیاد اتفاق می‌افتد.

سند المثنی

در صورتی که بنا به دلایل مختلف سند مالکیت گم شود، از دست برود، در آتش بسوزد و یا اثری از آن باقی نماند، مالک می‌تواند به اداره ثبت محل وقوع ملک رفته و درخواست خود را مبنی بر صدور سند مالکیت المثنی اعلام کند. در این مواقع بر طبق تبصره یک ماده ۱۲۰ آئین‌نامه قانون ثبت به شرح ذیل عمل می‌شود:

“مالک بایستی تقاضای خود را همراه دو برگ فرم استشهادیه تکمیل شده‌ای که نمونه آن را از ثبت محل دریافت می‌کند، ضمن اعلام طریق از بین رفتن سند، به ثبت محل تسلیم دارد.”

این کار مراحل مختلفی دارد، ولی در نهایت با تکمیل آن، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می‌گردد.

سند شورایی

این سند، سند مالکیت عادی است که شورای محلی آن را مهر کرده باشد. این سند اعتبار لازم را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی، باید مراحل زیادی در اداره‌های ثبت اسناد پشت سر گذاشته شود.

سند معارض

سندی که مشابه آن برای تمام یا بخشی از ملک با موضوع همین سند صادر شده باشد. یعنی دو سند رسمی با نام‌ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد. تکلیف دارنده سند معارض این است که برای تعیین تکلیف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت در دادگاه کند. دادگاه بعد از بررسی‌های لازم هریک از دو سندی را که تعرض در ملک دیگری داشته باشد را، حکم ابطال سند می‌دهد.

سند صد و چهل‌ و هفتی

سند مالکیتی که اشخاص با دادن قولنامه‌های خود، از اداره ثبت تقاضای صدور سند مالکیت به نام خویش کرده‌اند.

سند مجعول

سندی که به شکل مادی یا معنوی جعل شده باشد.